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Mietkaution
Wenn der Mieter als Kaution eine Geldsumme bereit stellen
muss, hat der Vermieter diesen Betrag zu dem für Spareinlagen mit
3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen; die
Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Das gilt nach
wie vor.
Klargestellt hat der Gesetzgeber, dass dies auch dann gilt, wenn das Geld
zu einem höheren Zinssatz angelegt wird. Auch höhere Erträge
stehen dem Mieter zu.
Modernisierung
Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie muss
der Mieter - von Härtefällen abgesehen - dulden.
Künftig bezieht sich die Duldungspflicht nicht nur auf die Einsparung
von Heizenergie, sondern auf jegliche Energieeinsparung.
Der Vermieter muss seine Pläne bereits 3 Monate (bisher 2 Monate)
vorher ankündigen. Inhaltlich wird ihm die Ankündigung insoweit
erleichtert, als er nur den voraussichtlichen Umfang und Beginn mitteilen
muss.
Barrierefreiheit
Behinderte Mieter können von ihrem Vermieter Zustimmung zu einem
behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten fordern. Der
Vermieter kann allerdings eine zusätzliche Sicherheit verlangen, damit
er nicht Gefahr läuft, beim Tod oder beim Auszug des Mieters auf den
Kosten des Rückbaus sitzen zu bleiben.
Betriebskosten
Bei Heiz- und Nebenkostenabrechnungen gibt es künftig schneller
Klarheit. Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss
der Vermieter die Abrechnung vorlegen. Diese Verpflichtung kann auch nicht
durch den Mietvertrag ausgeschlossen oder abgeändert werden. Nach
Ablauf der Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen, es
sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Gleiches gilt jetzt auch für Mieter. Auch sie müssen ihre
Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der
Abrechnung dem Vermieter mitteilen.
Erstmals wird im Gesetz der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit für
Betriebskosten festgeschrieben. Der Vermieter muss sich bei der Verwaltung
seines Eigentums, zum Beispiel bei der Einstellung eines Hausmeisters oder
bei Abschluss einer Versicherung, "wirtschaftlich
vernünftig" verhalten.
Mietzahlung
Die Miete ist künftig laut Gesetz jeweils am Monatsanfang zu zahlen,
und zwar spätestens am 3. Werktag. Dies ist für die meisten
Mieter nichts Neues, weil diese Regelung in fast allen Mietverträgen
schon vorgesehen ist.
Mieterhöhung
Die Kappungsgrenze wird von 30 auf 20 Prozent gesenkt. Das bedeutet, die
Miete darf innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 Prozent angehoben
werden. Zusätzliche Voraussetzung ist weiterhin, dass die
ortsübliche Vergleichsmiete dadurch nicht überschritten wird.
Bei der Begründung einer Mieterhöhung werden künftig
qualifizierte Mietspiegel eine besondere Rolle spielen. Ein Mietspiegel ist
dann qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen
Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von
Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter anerkannt worden ist.
Wenn ein solcher qualifizierter Mietspiegel vorliegt, muss der Vermieter
hiermit seine Mieterhöhung begründen, zumindest aber auf die
danach maßgeblichen Daten hinweisen, auch wenn er die
Mieterhöhung z.B. mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder
ein Sachverständigengutachten begründet. Im Gerichtsverfahren hat
der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtigkeit für sich.
Das bedeutet, er gilt als "echter" Beweis. Eine zusätzliche
Begründungsmöglichkeit kann künftig die Auskunft aus einer
Mietdatenbank sein; das ist eine fortlaufend geführte Sammlung von
Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter
und der Mieter gemeinsam geführt wird.
Die Möglichkeit, wegen gestiegener Kapitalkosten - Hypothekenzinsen -
die Miete zu erhöhen, entfällt.
Tod des Mieters
Wenn der Mieter stirbt, tritt sein Ehegatte in den Mietvertrag ein.
Künftig steht dieses Recht auch dem Lebenspartner des verstorbenen
Mieters zu.
Bei allein stehenden Mietern geht das Mietverhältnis auf den/die Erben
über. Lebte der Erbe nicht im Haushalt des verstorbenen Mieters, hat
der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht; der Vermieter kann kündigen,
ohne dass ein Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf vorliegt.
Hausverkauf
Hat der Mieter eine Kaution geleistet, kann er diese im Falle eines
Hausverkaufs von dem Käufer (und damit neuem Vermieter)
zurückverlangen. Es spielt keine Rolle, ob dieser sie tatsächlich
erhalten hat. Der frühere Vermieter bleibt aber weiterhin zur
Rückgewähr verpflichtet, falls bei Beendigung des
Mietverhältnisses beim Käufer nichts mehr zu holen ist.
Kündigung
Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens kann ein Grund für eine
fristlose Kündigung sein. Eine solche Kündigung ist jedoch nicht
- wie ursprünglich vorgesehen - unabhängig von einem Verschulden
möglich. Es darf nur gekündigt werden, wenn insbesondere unter
Berücksichtigung des Verschuldens einer Vertragspartei die Fortsetzung
des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
Für alle fristlosen Kündigungen aus wichtigem Grund gilt, dass
der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben angegeben werden muss.
Bisher reichte es aus, den Kündigungsgrund in einem eventuellen
Prozess mitzuteilen.
Kündigungsfrist
Mieter können unbefristete Mietverträge immer mit einer Frist von
3 Monaten kündigen.
Vermieter müssen eine gestaffelte
Kündigungsfrist beachten. Die anfängliche Kündigungsfrist
von 3 Monaten verlängert sich nach einer Mietzeit von mehr als 5
Jahren auf 6 Monate und nach einer Mietzeit von mehr als 8 Jahren auf 9
Monate.
Kündigungsfrist
Den einfachen Zeitmietvertrag, bei dem der Mieter nach Ablauf der
vereinbarten Mietzeit ohne weiteres eine Verlängerung und Fortsetzung
des Mietverhältnisses fordern konnte, gibt es nicht mehr. Mieter und
Vermieter können nur noch den so genannten qualifizierten
Zeitmietvertrag abschließen. Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag
von vornherein ein konkreter Befristungsgrund für den Vermieter
vereinbart worden ist, zum Beispiel Eigenbedarf. Nach Ablauf der zeitlichen
Befristung muss der Mieter grundsätzlich ausziehen. Ein qualifizierter
Zeitmietvertrag kann auch über 7 oder 10 Jahre abgeschlossen werden.
Wenn ein Befristungsgrund fehlt, gilt das Mietverhältnis automatisch
als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Wohnungsumwandlung
Wenn eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und
verkauft wird, muss der Käufer mindestens 3 Jahre warten, bevor er
z.B. wegen Eigenbedarfs kündigen darf. Die einzelnen Bundesländer
können diese Frist je nach der örtlichen Situation auf bis zu 10
Jahre verlängern. Die ursprünglich vorgesehene Möglichkeit,
diese Frist durch das Stellen einer Ersatzwohnung abzukürzen, ist
wieder gestrichen worden.
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